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Pauta do dia 10/08/2015
Os 10 mandamentos do Síndico Espetacular!
Por Aldo Junior
Como já dizia o grande filosofo, ser sindico é padecer no condomínio. Deixando a brincadeira de lado, realmente a complexidade de interesses, vontades e divergências dentro de um condomínio são enormes.
De modo geral nos condomínios temos aquele condômino que não quer que o salão de festas seja utilizado,porque o barulho lhe incomoda, tem aquele outro que para o carro na vaga da garagem e o vizinho não consegue estacionar... Ufa! Tudo é motivo de discussões e envolve interesses pessoais ou descumprimento das normas.
Neste quadro de divergências constantes, é necessário haver uma pessoa neutra de bom senso e que exerça a política de boa vizinhança e ainda administre todas estas situações complicadas, como sabemos, o sindico. Exercitar a boa política da tranquilidade administrativa é uma das principais estratégias que o gestor deve usar em casos de crise. Conter os mais exaltados, esclarecer regras de convivência aos críticos e determinar limites aos infratores contumazes são ações quase obrigatórias para o sindico poder lidar com estes vários tipos de condôminos.
Quase sempre com agressividade os condôminos abordam o sindico dando ordens, e exigindo atitudes imediatas Como: “ eu quero isto resolvido agora! “. Este tipo de elemento que certamente poderia ser o “Rei da Babilônia “ se fosse empossado, e que ordena desta forma impositiva em sua maioria tem característica própria: são inquilinos temporários, moram em imóvel emprestado por alguém ou em muitos casos são parentes de condôminos que não residem e se acham donos do imóvel.
Logicamente que também existem proprietários que se excedem, é claro. Mas no contexto geral, os casos mais frequentes são de inquilinos,condôminos estes, que querem impor suas vontades por pressão e até por agressão, não tendo de forma alguma o direito de abordar o sindico desta forma grosseira.
Neste contexto, de tantas divergências e interesses contrários, algumas atitudes de postura podem levar este sindico do inferno astral aos céus, e ser considerado um síndico espetacular. Veja como:
Com estas práticas constantes, certamente a administração poderá ser considerada pelos condôminos em sua maioria uma gestão de um sindico espetacular. Ao trabalho!
10 MANDAMENTOS DO SÍNDICO ESPETACULAR
1. Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio
2. Ser transparente com todas as contas do condomínio
3. Promover assembleias objetivas com maior regularidade
4. Tomar decisões de realização de obras sempre em conjunto com os condôminos
5. Atender a todos os condôminos sempre com atenção e ouvir suas demandas
6. Saber administrar todas as solicitações com bom senso
7. Cumprir as normas estabelecidas com firmeza e sem imposições ou autoritarismo
8. Manter sempre projetos de sustentabilidade do condomínio
9. Tratar os empregados com respeito e atenção
10. Manter sempre excelentes fornecedores de produtos e prestadores de serviços
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Câmeras em condomínios e o direito à privacidade
Por Rodrigo Karpat
O uso de câmeras de monitoramento em condomínios é cada vez mais comum, porém, ainda existem inúmeras dúvidas sobre quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas. Por princípio, a finalidade das filmagens no prédio é garantir a segurança dos moradores, e em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/2003 exige a colocação de placas de forma visível nos ambientes filmados, com os seguintes dizeres: “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”.
Produzir provas contra moradores não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se de alguma forma trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Poderá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem for prejudicado. Por isso, muita cautela deve ser tomada antes da liberação das imagens.
Uma situação que poderia ter sido evitada pela administração de um condomínio do Rio de Janeiro, mas que acabou resultando em processo judicial, foi a exposição de uma moradora diante de todos os vizinhos através do circuito interno de TV do prédio após ela ter amassado uma folha de papel e jogado no chão do elevador. O condomínio carioca foi condenado a pagar mil reais por danos morais.
De acordo com os argumentos da juíza, o dano moral é caracterizado por dor, vexame, sofrimento ou humilhação que foge a normalidade e interfere na esfera psíquica do indivíduo causando-lhe desequilíbrio efetivo em seu bem-estar. E, nesse caso, a exposição foi vexatória diante de todos os vizinhos. O direito à inviolabilidade da imagem está protegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso XXVIII: “são assegurados, nos termos da lei a proteção às participações individuais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas”.
O Código Civil também dispõe sobre o tema, em seu artigo 20: “salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais”.
De qualquer forma, não existindo violação ao direito de privacidade, e sem que estas gravações sejam utilizadas para monitorar a vida privada das pessoas, como no caso de um adultério (o que não seria finalidade do condomínio), as imagens podem ser cedidas. Na ocorrência de crimes, uso de drogas, agressões, porém, é importante que as mesmas sejam verificadas de forma discreta com os responsáveis para resguardo dos moradores e o síndico do prédio.
Caso algum morador queira ter acesso às imagens, deverá solicitar formalmente, e em alguns casos, de acordo com a gravidade, por meio judicial ou por ordem de autoridade policial. Lembrando que é extremamente proibida a utilização das imagens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio. Nos casos que envolvam prejuízo patrimonial, como furtos e batidas de automóvel, por exemplo, não existe problema na visualização das imagens e fornecimento de cópia.
*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados