COMO O SÍNDICO É AVALIADO?

Por: Dr. Condomínio - Aldo Junior

        Quais são os comportamentos do sindico mais valorizados pela comunidade de um condomínio e pelo mercado condominial? O melhor que podemos fazer primeiramente é observar.

        Observar os síndicos de sucesso, os síndicos de referencia e aqueles que perduram por longos anos em suas gestões. Alguns podem dizer, mas muitos síndicos ficam muito tempo no cargo pela omissão da maioria, tal afirmativa é verdade, mas ninguém fica tanto tempo a frente de uma gestão apenas por omissão dos condôminos, existem virtudes implícitas com certeza.

        Como eles se comportam? Como conquistaram a confiança dos condôminos? Como reagem as pressões diárias? Todas essas perguntas precisam ser respondidas, pois elas são fundamentais para sua avaliação como sindico.

        Todos os condomínios têm públicos diferentes, culturas e particularidades distintas, portanto os primeiros meses do sindico em primeiro lugar é necessário: ouvir, aprender a se adaptar, e entender como a comunidade reage as ações administrativas por ele implementadas.

        Faça como um cliente bancário: deposite, aplique e depois obtenha rentabilidade. Assim deve ser o procedimento para que o sindico possa ser avaliado. Deposite credibilidade, honrando os pagamentos em dia, pratique o estrito cumprimento da convenção e do regimento interno, não abra exceções aos inadimplentes, aplique métodos inteligentes de gestão, de relação interpessoal com colaboradores e condôminos, assim os resultados serão sempre satisfatórios.  

        Praticar o bom senso é muito importante na fase inicial de uma gestão. Como exemplo, podemos citar as aplicações de multas. É de bom tom, que o gestor condominial avalie criteriosamente a aplicação de uma multa ao condômino. Muitas penalidades são aplicadas sem comprovação incontroversa da infração, sem qualquer fundamentação jurídica, e muitas apenas impostas por implicância do sindico com o condômino. 

        Comportamento positivo e pró-ativo gera resultado favorável, é quase matemático. A forma como se portar em público, como conduzir a gestão administrativa, financeira e de relacionamento com os condôminos e com os colaboradores será decisiva.

        Nas reuniões informais com conselheiros fiscais, ou em assembleias gerais, a postura firme do sindico, o  profissionalismo e a ética trará segurança aos interessados e potencializará os resultados de gestão. Agir nos termos da legislação, sempre pautando as propostas nos ditames da convenção, propondo sempre de forma ponderada e nunca impondo nada, são diferenciais importantíssimos.

        Outro fator extraordinário para avaliação do sindico é a aplicação da inteligência emocional nas relações condominiais. Essa técnica se bem aplicada e desenvolvida, certamente levará os condôminos a poderem  concluir e avaliar: será que podemos realmente confiar neste sindico? Tudo vai depender da inteligência emocional aplicada a cada caso e nas formas de postura administrativa da gestão. Clareza, transparência e honestidade também são pré-requisitos que sedimentam as futuras pretensões do sindico na gestão condominial.

        Portanto síndicos: querem ser bem avaliados? Primeiro observe, seja pontual, entenda as particularidades do condomínio, seja profissional no cumprimento das normas, controle suas emoções e seja transparente e honesto, esta é a formula!

https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/o-que-pode-acontecer-se-voce-nao-pagar-o-condominio

Síndico deve se cuidar para não servir de “escudo” dos Condôminos

(Por Aldo Junior)

    A Convivência entre vizinhos não é nada fácil. Desaven­ças são naturais pelos inte­resses muitas vezes contrariados pelo morador ao lado. Os diver­sos tipos de barulhos vindos das unidades, as crianças brincando e gritando no apartamento de cima, sussurros noturnos são alguns exemplos de problemas de convi­vência entre os condôminos.

    Na maioria dos condomínios, os condôminos gostam de utilizar o sindico meu seu “escudo prote­tor” não querendo se indispor com seus vizinhos.

    A sensibilidade do sindico tem que ser muito aguçada para per­ceber quando ou não se envolver com brigas que não lhe dizem res­peito.

    Inúmeras situações aconte­cem num condomínio diariamente. Imaginem o sindico se envolvendo em tudo, discussões, fofocas, bate­-boca entre moradores seria uma verdadeira loucura.

    Por isso, fica o alerta para a im­portância da percepção pelo gestor em sabiamente dependendo da si­tuação vivenciada agir como me­diador, como pacificador e quando necessário for, como sindico.

    A figura do sindico não deve se cofundir como um “ditador” ou ainda aquele que tudo pode, ape­nas por ser o sindico.

    Ser sindico requer qualidades diversas dentre elas, uma das mais importantes, é saber quando se en­volver em alguma demanda.

    As discussões entre moradores são constantes pelos mais varia­dos motivos. Como já dissemos problemas que envolvem crianças, barulhos, cachorros e por ai vai.

    A postura do sindico, é fun­damental para solucionar o caso ou incendiar de vez. Treinamento e capacitação levam o sindico e discernir qual o momento certo de atuar. Tal atitude mais parece com uma peça de teatro. O ator tem que saber exatamente o momento de sua fala, de sua intervenção para não atrapalhar os outros atores, que podem errar e ter que improvisar colocando tudo a perder. .

    O sindico segue o mesmo “script” , ou seja precisa saber a hora de atuar e resolver o proble­ma no seu âmago. Evidentemente tudo vai depender de sensibilidade e preparação técnica. Quando digo sensibilidade é aquela tratada pelos psicólogos, aquela que precisa ser sentida “no ar” e momento de seu auge.

    A preparação já envolve trei­namento técnico, cursos especiali­zados e eventos direcionados, que capacitam o sindico preparando com abordagens do dia a dia e con­teúdo especifico.

    Aliando a estas características, o sindico não pode se envolver por pressões de condôminos que querem unicamente usa-lo como “escudo de proteção”, evitando o condômino assim, o desgaste com seu vizinho.

    Estas situações de discussões entre vizinhos normalmente não estão previstas no regulamento interno tais como: fumar na va­randa, praticar ato sexual de forma escandalosa dentre outras. Estes fatos são muito desagradáveis, po­rém não estão na alçada do sindico mais sim no âmbito da legislação.

    O código Civil Brasileiro, pre­vê em seus artigos 1227 a 1313, conhecido como Direito de Vizi­nhança que a tranquilidade e o sos­sego do vizinho devem ser garanti­dos.

Art. 1.277 do Código Civil de 2002 “fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sos­sego e à saúde, dos que habitam, provocadas pela utilização de pro­priedade vizinha”.

    Como se vê claramente, tudo que envolve segurança, sossego e saúde são situações legais que ex­cluem o sindico da demanda.

    Brigas de casais nos apartamentos(segurança), barulhos diversos nas unidades(sossego) e criação de animais (saúde), portan­to são exemplos clássicos de ques­tões que não envolvem no primeiro momento o condomínio.

    É claro que, quando estes as­suntos estiverem dispostos nas convenções e nos regimentos, o condomínio pode interferir como mediador e auxiliar o condômino prejudicado na aplicação das pena­lidades e sanções previstas.

    Em suma, o sindico não pode se deixar levar por pressões de condôminos para tomar a frente em situações que não estejam elenca­das na convenção e no regimento interno. Tal intervenção pode cau­sar mais problemas do que os ori­ginais.

    Ser um sindico que compreen­de sua função e os seus limites de atuação no exercício de sua fun­ção, é fundamental para preservar sua própria imagem e sua gestão como um todo.

As 8 Dicas para realizar um Mutirão de Recuperação de Inadimplência de Sucesso!

(Por Aldo Junior)

    É sabido que a inadimplên­cia é uma das principais dificuldades enfrentadas pelos síndicos nos condomínios. A conjuntura econômica, e o desem­prego que já chega a 8% na media nacional, são alguns fatores que causam inadimplência nos condo­mínios.

    Apesar de todas estas nuances que contribuem para o aumento da inadimplência, a criatividade deve ser cogitada pelos síndicos a fim de evitar que esta situação se agra­ve cada vez mais.

    Não é novidade para ninguém que o trabalho de combate dos débitos condominiais não pode esmorecer de forma alguma. A intensa atividade de cobrança por empresa especializada e a aborda­gem mais próxima aos devedores com o intuito de trazer esta receita difusa, precisa ser constante para se obter êxito nos resultados de re­cuperação dos recursos financeiros que estão em posse destes condô­minos, e deveriam estar no caixa do condomínio.

    Apesar da maioria dos síndi­cos serem sabedores deste famoso “mantra”, ou seja: “se não cobrar não vai receber” não praticam. Muitos reclamam dos índices cres­centes das inadimplências, que al­guns condôminos trocam de carro, compram belas e modernas Tvs mas efetivamente não fazem ou não tomam nenhuma atitude pró-ativa no sentido de so­lucionar a situação. Uma das atitudes pró-ativas mais eficientes para o efetivo combate da inadimplência condo­minial é o mutirão de recebimento das inadimplências. Este mutirão deve ser realizado semestralmen­te, ou sempre que necessário for, com aqueles devedores que real­mente não aderem às campanhas de arrecadação promovidas pelo condomínio. Alguns síndicos não acreditam nos mutirões, mas sem enganam redondamente quanto aos seus resultados práticos. Se bem planejado, elaborado com cautela e preventivamente respeitar os limites estabelecidos pela convenção quanto a aplicação das sanções previstas os resultados são até surpreendentes.

    Um dos ingredientes mais importantes para o sucesso desta modalidade de cobrança alternati­va são as condições de pagamento adequadas ao devedor, permitindo que, o negociador inadimplente efetive o acordo dentro das suas possibilidades financeiras de adim­plir.

    Não adianta o condomínio, for­matar um acordo que atenda apenas as condições do síndico sem pensar na possibilidade de pagamento do devedor. Muitos inadimplentes fa­zem os acordos cientes de que não vão cumprir apenas para ganhar tempo.

    O objetivo do mutirão de inadimplência é resolver as pen­dências daqueles condôminos que restaram da cobrança mensal, ou que não apareceram nas convoca­ções e notificações enviadas.

    Evidentemente que, não se pode neste mutirão oferecer des­contos de multas, juros ou correção monetária, pois além de beneficiar o infrator, também abre um peri­goso precedente. Imagine aquele condômino, que pediu um emprés­timo no banco, ou a um parente próximo, pagou todos os acrésci­mos legais e descobre que um vizi­nho não pagou nada ou obteve um “descontasso” como ele vai reagir?

    Este risco o sindico não pode correr. Conceder melhores condi­ções de parcelamento, aumentar os prazos de pagamento, criar um acordo com parcelas variáveis são opções válidas, mas descontos po­dem trazer grandes dissabores ao gestor.

    Existem casos de condôminos que souberam da concessão destes descontos e ajuizaram ação pedin­do o mesmo beneficio, pois não há qualquer diferença entre ambos, e ganharam o direito de receber a di­ferença paga a maior atualizada e ainda em dobro.

    Os mutirões devem criar faci­lidades e não dificuldades para o condomínio. Seu objetivo principal é trazer de volta os recursos finan­ceiros, objetivando a diminuição da inadimplência, e a conservação de índices aceitáveis de inadim­plência, e que não comprometam as contas do condomínio.

    Portanto uma excelente al­ternativa para coibir e reduzir a inadimplência é a aplicação do mutirão de inadimplência de forma periódica e planejada.

Seguem a seguir dicas para planejar e obter sucesso no muti­rão de recuperação de inadimplên­cia:

1- Respeitar as determina­ções da Convenção quanto às sanções aplicáveis;

2 - Informar por meio de avi­sos no condomínio previa­mente as datas do mutirão;

3 - Alertar sobre as vanta­gens e condições especiais do mutirão que evitarão uma futura ação judicial;

4 - Procurar um local reser­vado para negociação, evi­tando não expor o devedor;

5 - Não conceder descontos ou facilidades diferencia­das;

6 - Compor um acordo den­tro das condições de paga­mento do devedor;

7 - Fazer um termo de acor­do bem elaborado e por es­crito com testemunhas;

8 - Garantir o pagamento do acordo firmado juntamente com a taxa mensal atual.

    Se ao mesmo tempo o sindico conseguir reduzir a inadimplência passada com os mutirões, e conter a inadim­plência futura com medidas jurídicas preventivas o suces­so da gestão estará garantido.

Os 10 mandamentos do Síndico Espetacular!

          Como já dizia o grande filosofo, ser sindico é padecer no condomínio. Deixando a brincadeira de lado, realmente a complexidade de interesses, vontades e divergências dentro de um condomínio são enormes. 

           De modo geral nos condomínios temos aquele condômino que não quer que o salão de festas seja utilizado,porque o barulho lhe incomoda, tem aquele outro que para o carro na vaga da garagem e o vizinho não consegue estacionar... Ufa! Tudo é motivo de discussões e envolve interesses pessoais ou descumprimento das normas. 

           Neste quadro de divergências constantes, é necessário haver uma pessoa neutra de bom senso e que exerça a política de boa vizinhança e ainda administre todas estas situações complicadas, como sabemos, o sindico. Exercitar a boa política da tranquilidade administrativa  é uma das principais estratégias que o gestor deve usar em casos de crise. Conter os mais exaltados, esclarecer regras de convivência aos críticos e determinar limites aos infratores contumazes são ações quase obrigatórias para o sindico poder  lidar com estes vários tipos de condôminos.

           Quase sempre com agressividade os condôminos abordam o sindico  dando ordens, e exigindo atitudes imediatas Como: " eu quero isto resolvido agora! ".  Este tipo de elemento que certamente poderia ser o "Rei da Babilônia " se fosse empossado, e que ordena desta forma impositiva em sua maioria tem característica própria:  são inquilinos temporários, moram em imóvel emprestado por alguém ou em muitos casos são parentes de condôminos que não residem e se acham donos do imóvel. 

        Logicamente que também existem proprietários que se excedem, é claro. Mas no contexto geral, os casos mais frequentes são de inquilinos,condôminos estes, que querem impor suas vontades por pressão e até por agressão,  não tendo de forma alguma o direito de abordar o sindico desta forma grosseira. 

           Neste contexto, de tantas divergências e interesses contrários, algumas atitudes de postura  podem levar este sindico do inferno astral aos céus, e ser considerado um síndico espetacular. Veja como: 

10 MANDAMENTOS DO SINDICO ESPETACULAR

1 - Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio 

2 - Ser transparente com todas as contas do condomínio

3 - Promover assembleias objetivas com maior regularidade 

4 - Tomar decisões de realização de  obras  sempre em conjunto com os condôminos

5 - Atender a todos os condôminos sempre com atenção e ouvir suas demandas

6 - Saber administrar todas as solicitações com bom senso 

7 - Cumprir as normas estabelecidas com firmeza e sem imposições ou autoritarismo 

8 - Manter sempre projetos de sustentabilidade do condomínio

9 - Tratar os empregados com respeito e atenção

10 - Manter sempre excelentes fornecedores de produtos  e prestadores de serviços 


            Com estas práticas constantes, certamente a administração poderá ser considerada pelos condôminos em sua maioria uma  gestão de um sindico espetacular. Ao trabalho !

Convocar todos os condôminos é uma obrigação legal do síndico

(Por Aldo Junior)
                                                                       

           As assembleias condomi­niais devem ser convoca­das obrigatoriamente uma vez por ano, assim denominada ordinária, e sempre que necessá­rio, convoca-se a extraordinária eventualmente. Suas funções são distintas, a ordinária trata especi­ficamente de eleição de sindico e membros da gestão, previsão or­çamentária e prestação de contas, e a extraordinária aborda todos os outros assuntos de interesse da co­munidade.
Muitos síndicos não se atentam a uma determinação legal prevista no código civil, que impõe ao ges­tor a obrigatoriedade de convocar todos os condôminos, para que as deliberações tenham aplicabilida­de.
        O artigo 1.354 do CCB, prevê que: “ A assembleia não poderá deliberar se todos condôminos não forem convocados para a reunião. “.
        Diante da letra da Lei, a inter­pretação na prática entende que, o sindico que não comunicar a todos os condôminos residentes ou não, e no caso dos condomínios comer­ciais as lojas e salas desocupadas, a assembleia se vê comprometida em sua legalidade, pois todos de­vem ser avisados formalmente da reunião.
        No dia a dia, os administra­dores cometem este “deslize” por absoluta falta de conhecimento, ou ainda quando não tem uma orien­tação técnica e profissional de em­presa especializada em assessoria de condomínios, e por fim, ape­nas por achar que “estas coisas só acontecem com os vizinhos”.
        Enganam-se aqueles que acre­ditam nesta máxima. É muito comum os síndicos enfrentarem questionamentos administrativos e até jurídicos por parte de condômi­nos que em sua maioria, se viram prejudicados pelas deliberações, simplesmente por não terem sido comunicados da realização da as­sembleia.
        A postura correta do sindico, começa com o cadastro atualizado dos condôminos apesar da resis­tência do preenchimento por parte de muitos. Quando o condomínio procura manter sempre atualiza­do os dados dos proprietários, tal atitude facilita muito na segunda fase do processo de convocação da assembleia.
        Com o cadastro atualizado, a emissão das correspondências com os editais de convocação, deverão ser entregues primeiramente no condomínio mediante protocolo e assinaturas que quem recebeu, garantindo ao sindico a compro­vação da efetiva entrega do edital. Em seguida, o sindico deverá en­caminhar para o correio os editais de convocação aos condôminos que não residem ou ocupam o imóvel,além dos que alugam seus imóveis, pois em muitos casos os inquilinos não repassam as cartas aos proprietários.
        O próximo passo, consisti em guardar os comprovantes de proto­colo de entrega pessoal e do envio dos editais aos correios para então, quando questionado for por algum interessado na questão, poder as­sim o sindico justificar a convoca­ção na totalidade dos condôminos evitando assim possíveis questio­namentos.
        Diante de todos os procedi­mentos elencados, podem alguns perguntar: e se o cadastro não es­tiver completo, e sem qualquer in­formação do condômino, o que fa­zer? É simples. No caso especifico de não haver dados do condômino, o sindico deve publicar o edital de convocação da assembleia no jor­nal de maior circulação da região, a fim de dar publicidade ao ato admi­nistrativo, atendendo a determina­ção legal, evitando assim qualquer elemento que possa criar vícios na convocatória.
        Com a junção do protocolo de assinaturas dos condôminos que ocupam as unidades do prédio, os comprovantes dos correios e a pu­blicação de jornal, o sindico atende as exigências da Lei e evita qual­quer problema futuro quando a ilegalidade na chamada da assem­bleia.
        Em recente julgado o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, confir­ma o entendimento do artigo 1354 do CCB, e anula todas as delibe­rações da assembleia como segue abaixo.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condô­minos não forem convocados para a reunião.
Processo: AI 10024133912477001 MG
Relator(a): Newton Teixeira Car­valho
Julgamento: 29/05/2014
Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL
Publicação: 06/06/2014
Ementa
EMENTA: AGRAVA DE INS­TRUMENTO - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA - ELEIÇÃO DE NOVO SINDICO EM ASSEMBLEIA CANCELA­DA - IMPOSSIBILIDADE - VIO­LAÇÃO DO ARTIGO 1.354 DO CÓDIGO CIVIL.

        Conforme artigo 1.354 do có­digo Civil, a assembléia não po­derá deliberar sem a convocação de todos os condôminos para a reunião. A assembléia realizada, não obstante e a comunicação de cancelamento, não atendeu, ao que parece, os requisitos do art. 1.350, § 1º, do Código Civil, o que impe­dia as deliberações tomadas, nos termos do art. 1354 do mesmo di­ploma legal.
        Assim aconselhamos os sín­dicos a atentar-se quando iniciar a rotina de convocar uma assem­bleia, sejam elas ordinária ou ex­traordinária, pois a simples exclu­são do recebimento da convocação de uma única unidade, pode causar grandes aborrecimentos ao gestor condominial.
        Não se precavendo quando ao vicio convocatório, necessaria­mente o sindico se verá obrigado a convocar uma nova assembleia nos moldes da previsão legal, basi­camente para aprovar aquilo que já havia sido aprovado, puro retraba­lho. Mais grave ainda, denota-se custos financeiros pelo equivoco administrativo, quando o sindico terá que justificar em prestação de contas, as despesas com de ho­norários de advogado para defesa de uma possível ação judicial de nulidade,dentre outras despesas eventuais para reverter a situação.
        Portanto, a partir deste mo­mento, o leitor da Folha do Sin­dico, já sabe a maneira correta de convocar uma assembleia e evitar erros e vícios na convocação que impliquem na nulidade das delibe­rações aprovadas. Cumpram o rito correto !!!!

Síndico não pode reter documentos ou patrimônio do condomínio

(Por Aldo Junior)

        O momento da troca de uma gestão condominial requer muita atenção por parte do novo sindico empossado e pelo ex-sindico. Dentre as várias responsabilidades do gestor está a transição de documentos e patrimônio físico de sua gestão, que deve ser protocolada junto ao novo sindico.

        A guarda patrimonial e entrega de documentos ao sucessor, representam além de uma obrigação do antigo sindico, bem como a preservação da história administrativa, contábil e fiscal do condomínio, visando a continuidade da gestão.

        Dentre os documentos necessários para uma transição transparente o antigo gestor deve entregar principalmente o seguinte: Convenção do condomínio, regimento interno, plantas, chaves do prédio, apólice de seguro, pastas de prestações de contas, contratos com fornecedores, livros e relação de inventário patrimonial.

        Como o sindico de acordo com o código civil responde pelos danos causados ao condomínio(com ou sem dolo), e, em tese quando se assume uma responsabilidade de gerir administrativa e financeiramente bens de terceiros, por si só, entende-se estar intrínseca toda legislação pertinente à função, sendo qualquer ato vedado por Lei cometido por imperícia, negligencia ou omissão, consequentemente  passivo de ressarcimento ou penalidade. 

        Diante deste quadro de encargos inerentes a função do sindico, vislumbramos a retenção de documentos, caso recorrente nos condomínios. Tal atitude, traz inúmeras repercussões em caso de retenção, pois além de prejudicar a continuidade da rotina do condomínio, pode gerar ainda danos financeiros pela falta de dados necessários por exemplo a elaboração de uma folha de pagamento ou até na geração de boletos e pagamentos de impostos.

        Alguns síndicos se apegam tanto ao cargo que se sentem “donos” da documentação. Acreditam sinceramente que podem retê-las ou até não entregá-las simplesmente porque perderam uma eleição, ou ainda  porque o sindico eleito sempre foi seu critico ou adversário no prédio, e em muitos casos apenas por implicância.

        Acontece que muitos síndicos não sabem ou não mensuram o risco que correm nesta tomada de decisão, pois a simples retenção de quaisquer documentos ou pertences do condomínio já se caracteriza como crime de apropriação indébita prevista no código penal.

         A inteligência do artigo 168 do CP, em verbis diz: “Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção: Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa.”. Mais grave ainda se a retenção acontecer conforme cita o parágrafo 1º inciso II e III  na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial,  ou em razão de ofício, emprego ou profissão.

        O motivo principal para que o sindico não retenha qualquer pertence ou documento do condomínio, reside na fundamentação jurídica de que aquilo pelo qual se apropria momentaneamente, não pertence a ele  - sindico - , mas sim ao condomínio, ou seja, a todos condôminos, sendo este o fato mais relevante que não justifica qualquer tipo de atitude que objetive a retenção patrimonial ou documental.

         Ademais no âmbito civil pode ainda o novo sindico ajuizar ação de busca e apreensão de documentos, causando além de prejuízos financeiros ao retentor da documentação cobrar ainda todos os danos causados em virtude da pretensa retenção.

        Em suma, o melhor e mais saudável caminho, é proporcionar uma transição tranquila e transparente deixando todas as diferenças de lado, primando pela continuidade da gestão de forma a não prejudicar a rotina financeira e administrativa do condomínio, com pensamento voltado sempre de que o patrimônio é de todos, e os eventuais prejuízos serão repartidos certamente na forma da Lei.